Roszczenie byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości przed jej zasiedzeniem

Roszczenie byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości przed jej zasiedzeniem

Wprowadzenie

Zasiedzenie to instytucja prawna pozwalająca na nabycie własności nieruchomości przez jej długotrwałe posiadanie. Po spełnieniu określonych warunków, posiadacz staje się nowym właścicielem, a dotychczasowy właściciel traci swoje prawo do nieruchomości. Jednak mimo zasiedzenia, były właściciel ma prawo dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez posiadacza przed zakończeniem okresu zasiedzenia. W niniejszym artykule odpowiem na kluczowe pytania:

-Czy były właściciel ma prawo do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, która została zasiedziana?

– Jakie orzeczenia Sądu Najwyższego regulują możliwość dochodzenia takiego wynagrodzenia?

-Jaki jest termin przedawnienia roszczeń o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości i od kiedy biegnie jego termin?

-Co dokładnie obejmuje wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy?

Podstawa roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, właściciel ma prawo żądać wynagrodzenia za korzystanie z jego nieruchomości bez tytułu prawnego. Zostało to uregulowane w art. 224 § 2 oraz art. 225 Kodeksu cywilnego, które stanowią, że właściciel może domagać się wynagrodzenia za czas, w którym nieruchomość była użytkowana bez jego zgody. W kontekście zasiedzenia, oznacza to, że były właściciel ma prawo żądać wynagrodzenia za okres przed upływem terminu zasiedzenia, kiedy posiadacz jeszcze nie nabył prawa własności.

W najnowszej uchwale z dnia 3 kwietnia 2024 r., III CZP 103/22, Legalis,   Sąd Najwyższy  stwierdził m.in., że „Utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia”.

Przedawnienie roszczeń o wynagrodzenie

Roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości ulegają przedawnieniu, a termin przedawnienia różni się w zależności od tego, czy roszczenie jest związane z działalnością gospodarczą.

2. Dla roszczeń niezwiązanych z działalnością gospodarczą – Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego, termin przedawnienia wynosi sześć lat (dotyczy to roszczeń powstałych po 9 lipca 2018 r., ponieważ wcześniej obowiązywał dziesięcioletni termin). Przedawnienie rozpoczyna bieg od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne, czyli od momentu, gdy właściciel mógł zażądać wynagrodzenia.
3. Dla roszczeń związanych z działalnością gospodarczą – W orzeczeniu o sygnaturze III CSKP 34/21 Sąd Najwyższy uznał, że jeżeli roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie jest związane z działalnością gospodarczą (np. gdy gmina zarządza nieruchomościami w sposób komercyjny), wówczas stosuje się krótszy, trzyletni termin przedawnienia.

 Co obejmuje wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy?

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy obejmuje kwotę, jaką właściciel mógłby uzyskać, gdyby oddał rzecz do używania na podstawie umowy, takiej jak najem lub dzierżawa. Oznacza to, że posiadacz, który korzysta z rzeczy bez tytułu prawnego, jest zobowiązany do zapłaty właścicielowi kwoty odpowiadającej rynkowej wartości takiego użytkowania. W wyroku z dnia 25 czerwca 2020 r. (sygn. akt II CSK 692/18) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że wynagrodzenie obejmuje wszystko, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby udostępnił nieruchomość na zasadach rynkowych, uwzględniając rodzaj rzeczy oraz warunki rynkowe.

 Podsumowanie

Były właściciel nieruchomości, która została zasiedziana, ma prawo dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej przez posiadacza do momentu zasiedzenia. Kluczowe jest jednak przestrzeganie terminów przedawnienia, które różnią się w zależności od związku roszczenia z działalnością gospodarczą. Dla roszczeń niezwiązanych z działalnością gospodarczą termin wynosi sześć lat, a dla tych związanych z działalnością gospodarczą – trzy lata. Wynagrodzenie obejmuje kwotę odpowiadającą rynkowej wartości korzystania z nieruchomości.