JAZDA TRAKTOREM PRZEZ POLE CZYLI ZASIEDZENIE SŁUŻEBNOŚCI DROGI KONIECZNEJ Jak myślicie, czy traktorzysta, który jeździ od trzydziestu lat przez pole sąsiada po takiej drodze jak na obrazku może uzyskać zasiedzenie służebności drogi koniecznej?

Należy wyjść od tego, na czym polega służebność drogi koniecznej.

Zgodnie Art. 145 Kodeksu Cywilnego (K.C.) Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Tłumacząc na język normalnych ludzi powyższy przepis, oznacza to tyle, że jeżeli nie mamy dojazdu do swojej działki (gospodarstwa) lub do drogi publicznej, wówczas możemy żądać ustanowienia prawa przejazdu przez działkę sąsiada. Może to nastąpić dobrowolnie w drodze umowy stron albo przed sądem.

Umowa taka zawierana jest pomiędzy właścicielem nieruchomości, która ma być obciążona prawem służebności drogi koniecznej oraz nabywcą tego prawa. Niezbędnym elementem takiej umowy jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej o ustanowieniu służebności. Zgodnie z wymaganiami K.C. oświadczenie właściciela, który prawo ustanawia musi być zawarte w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Jeśli do umowy nie dojdzie, wówczas pozostaje sąd i sprawa trwa np. 5 lat. Następnie prawo to jest ujawniane w księdze wieczystej.

Służebności nie można ustanowić całkowicie swobodnie, ponieważ należy brać pod uwagę nie tylko potrzeby nieruchomości obciążonej, ale również że powinna obciążać nieruchomość sąsiada w jak najmniejszym stopniu, na tyle, na ile jest to niezbędne. Poza tym musi uwzględniać tzw. Interes społeczno gospodarczy. Oznacza to, że nie można ustanowić takiej drogi np. Przez środek nieruchomości sąsiada, bo wtedy uniemożliwi mu się korzystanie z jego własnej nieruchomości. Poza ustanowieniem drogi koniecznej, można próbować zasiedzieć służebność. Wówczas stajemy się uprawnionymi z mocy ustawy, a orzeczenie sądowe potwierdza jedynie stan rzeczy.

Zgodnie Art. 292 K.C.służebność gruntowa (a taką jest droga konieczna) może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio (Analogicznie, jak przy zasiedzeniu własności nieruchomości, niezbędny jest w tym przypadku odpowiedni upływ czasu t.j. 20 lat w dobrej wierze oraz 30 lat w złej wierze oraz zgodnie z art. 352 K.C. korzystanie z cudzej nieruchomości  w zakresie odpowiadającym korzystaniu ze służebności.)

Najbardziej trudne jest wykazanie przed sądem, że korzystamy z trwałego i widocznego urządzenia. Przyjmuje się, że trwałym i widocznym urządzeniem w rozumieniu tego przepisu jest tylko rezultat świadomego działania człowieka (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 1969 r., II CR 516/68, OSNC 1969, nr 12, poz. 220), w zasadzie wytwór posiadacza służebności, a nie właściciela nieruchomości, z której posiadacz służebności korzysta (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 1974 r., III CRN 94/74, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 marca 1998 r., I CKN 543/97, nie publ.), znajdujący się na tej nieruchomości lub, co najmniej, wkraczający w nią. W orzecznictwie wskazuje się przykłady takich trwałych i widocznych urządzeń na nieruchomości, z której korzysta posiadacz służebności, a więc: utwardzenie na tej nieruchomości szlaku drożnego, wybudowanie mostka.

O posiadaniu służebności polegającej na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia może być więc mowa tylko wtedy, gdy dane urządzenie jest wyrazem używania cudzej nieruchomości w sposób odpowiadający treści określonej służebności.

Wracając do postawionego na wstępie wpisu  pytania, czy traktorzysta, który jeździ od trzydziestu lat przez pole sąsiada po takiej drodze jak na obrazku, może uzyskać zasiedzenie służebności drogi koniecznej? Odpowiadam, że jest to raczej niemożliwe.