CZY DALSZY NABYWCA NIERUCHOMOŚCI MOŻE ŻĄDAĆ ROZWIĄZANIA UMOWY DOŻYWOCIA?

Istota umowy dożywocia

Umowa dożywocia jest dość znaną instytucją w prawie cywilnym. Najczęściej do jej zawarcia dochodzi pomiędzy osobami bliskimi. Na przykład ojciec (dożywotnik) daruje nieruchomość wraz z domem córce, w zamian zastrzega sobie dostarczenie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienia mu przez nabywcę własnym kosztem pogrzebu. Treść umowy dożywocia reguluje art. 908 i następne Kodeksu Cywilnego (K.C.).

Zamiana dożywocia na dożywotnią rentę.

We wyjątkowych sytuacjach, jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień (art. 913§ 1. K.C.). Sytuacja taka może zaistnieć nie tylko w przypadku ostrego konfliktu między stronami, ale również wskutek zdarzeń, które występują niezależnie od stron (np. konieczność wyjazdu osoby zobowiązanej do opieki w celu podjęcia pracy poza miejscem zamieszkania i związana z tym niemożność sprawowania opieki nad dożywotnikiem).

Rozwiązanie umowy dożywocia przez sąd .

We wyjątkowych wypadkach sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Wypadek wyjątkowy ma miejsce np.  wtedy, gdy dochodzi do krzywdzenia dożywotnika i złej woli nabywcy nieruchomości. Wyjątkowość wypadku może zachodzić także np. w razie naruszania nietykalności cielesnej dożywotnika czy popełniania wobec niego innych czynów karalnych. Chodzić musi o wypadki, w których negatywny charakter stosunków między stronami jest szczególnie intensywny (kiedy stosunki te są szczególnie złe; relewancję „wyjątkowo ostrych konfliktów”.

Zbycie nieruchomości przez osobę zobowiązaną z tytułu umowy dożywocia.

Z kolei osoba, która nabyła nieruchomość w zamian za ustanowienie prawa dożywocia, może nią rozporządzać, np. sprzedać, darować, zamienić.  Pojawia się pytanie, czy umowa dożywocia może być wówczas rozwiązana w przypadku przeniesienia własności nieruchomości przez osobę zobowiązaną?

W przypadku zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem dożywotnik traci roszczenie o rozwiązanie umowy o dożywocie (art. 914 K.C w związku z art. 913 § 2 K.C). Dzieje się tak z uwagi na osobisty charakter stosunków łączących zbywcę z dożywotnikiem.

Dożywotnik może żądać od nabywcy wyłącznie zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę (art. 914 K.C). Natomiast w przypadku niewykonywania uprawnień z tytułu umowy dożywocia dożywotnik, obok uprawnień przyznanych mu w art. 913 i 914 KC, może dochodzić na drodze sądowej świadczeń wymagalnych, jak też może żądać naprawienia szkody będącej następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania umowy dożywocia na zasadach ogólnych (art. 471 i n. K.C.).